Сдача квартиры: основные правила для владельца

Если вы сдаёте жилую квартиру как физическое лицо, доход от аренды можно учитывать на НПД с даты постановки на учёт в качестве плательщика налога на профессиональный доход. Режим действует в России с 1 января 2019 года, а налог по доходам, полученным до регистрации, через приложение «Мой налог» задним числом не оформляется. Ошибка в статусе, чеке или договоре может привести к пересчёту налога и штрафу.

Кому подходит НПД при сдаче квартиры

Самозанятость подходит собственнику, который сдаёт именно жилое помещение. Это может быть квартира или комната, переданная жильцу для проживания. Сдавать можно как физическому лицу, так и организации или индивидуальному предпринимателю.

Для аренды квартиры не нужно регистрировать ИП только потому, что вы выбрали НПД. При этом действуют общие ограничения режима:

• годовой доход на НПД не должен превышать установленный законом лимит — сейчас это 2,4 млн рублей;
• нельзя применять НПД к доходу от продажи квартиры;
• нельзя использовать НПД для сдачи нежилой недвижимости в качестве объекта аренды;
• доход от нынешнего или бывшего работодателя в течение двух лет после увольнения может не подпадать под НПД;
• нельзя уменьшать налог на расходы по ремонту, ипотеке, коммунальным услугам или покупке мебели.

НПД, или налог на профессиональный доход, — специальный налоговый режим для физических лиц и ИП. Налог рассчитывает ФНС по данным из приложения «Мой налог», а плательщик передаёт сведения о каждом полученном доходе.

НПД не заменяет договор аренды и не освобождает от обязанности подтверждать, сколько денег и за что вы получили.

Сколько платить с арендной платы

Ставка зависит от того, кто платит за квартиру:

• 4% — если арендатором выступает физическое лицо;
• 6% — если платит организация или ИП.

Эти ставки относятся к доходу, который отражён в приложении «Мой налог». Налоговый вычет для новых плательщиков НПД применяется автоматически в пределах предусмотренного законом размера, поэтому фактическая сумма на начальном этапе может быть меньше расчёта по базовой ставке.

Если арендатор переводит вам 40 000 рублей в месяц как физическое лицо, базовый расчёт составит 1 600 рублей налога. Если квартиру арендует компания, расчёт по ставке 6% составит 2 400 рублей. Комиссия банка, расходы на ремонт и услуги риелтора налоговую базу не уменьшают.

Отдельно проверьте коммунальные платежи. Если арендатор самостоятельно платит поставщикам по своим квитанциям или счётчикам, это обычно не выглядит как ваша арендная выручка. Если же он переводит вам фиксированную сумму, в которую включены аренда и коммунальные услуги, безопаснее учитывать всю полученную сумму как доход. Для сложной схемы с компенсацией расходов стоит запросить разъяснение ФНС или консультацию специалиста.

Что сделать до передачи ключей

1. Проверьте объект. Убедитесь, что сдаёте жилое помещение, а не машино-место, гараж или нежилой объект. Для нескольких квартир доходы суммируются в пределах общего лимита НПД.
2. Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог». Сделать это нужно до получения первой арендной платы, если вы хотите учитывать этот доход по установленным правилам. Используйте приложение ФНС, личный кабинет налогоплательщика или банк, который поддерживает регистрацию.
3. Подпишите договор. Зафиксируйте адрес, срок, размер платы, дату перевода, залог, коммунальные услуги, порядок ремонта и условия досрочного расторжения. Договор найма жилого помещения заключают письменно. Если срок найма составляет не менее года, проверьте вопрос государственной регистрации договора.
4. Согласуйте способ оплаты. Лучше принимать деньги на счёт, который можно связать с конкретным договором. В назначении платежа полезно указывать месяц аренды, а не оставлять перевод без пояснения.
5. Сформируйте чек. В приложении укажите дату получения денег, сумму, вид дохода и данные плательщика. Для физического лица достаточно выбрать соответствующий тип плательщика. При оплате организацией или ИП проверьте реквизиты заказчика.
6. Передайте чек арендатору. Это можно сделать электронно — например, отправить на почту или в мессенджер. При наличной оплате чек всё равно нужен.
7. Проверьте начисление налога. ФНС обычно показывает сумму за прошедший месяц в приложении. Заплатить её нужно не позднее 28-го числа следующего месяца. Отдельную декларацию по НПД сдавать не нужно.

Чек за перевод, полученный в апреле, нужно сформировать не позднее 9 мая. Если 9-е число выпадает на выходной или праздник, действует перенос по общему правилу. Не откладывайте оформление до конца месяца: при споре с жильцом дата банковского перевода будет видна отдельно от даты создания чека.

НПД, обычное физическое лицо или ИП

Перед выбором режима сравните не только ставку, но и объём обязанностей. Для одной квартиры НПД часто проще по администрированию, однако при большом доходе или нескольких видах бизнеса решение может быть другим.

Самозанятость не даёт страхового стажа автоматически. Плательщик НПД не обязан платить фиксированные страховые взносы за себя, но может добровольно перечислять взносы на пенсионное страхование. Это отдельное решение, а не часть налога за аренду.

Что прописать в договоре

Налоговая регистрация не заменяет нормальный договор. В нём лучше отдельно указать:

• кто владеет квартирой и кто вправе её сдавать;
• точный размер ежемесячной платы и дату платежа;
• что входит в сумму: только наём, интернет, фиксированная коммунальная плата или иные услуги;
• размер обеспечительного платежа и условия его возврата;
• кто оплачивает текущий ремонт, поломки техники и ущерб имуществу;
• правила проживания, число жильцов и возможность проживания животных;
• порядок уведомления о расторжении и возврата квартиры.

Залог не всегда становится доходом в день передачи. Если это обеспечительный платёж, который можно вернуть при нормальном окончании найма, его налоговый режим зависит от условий договора и того, был ли он зачтён в счёт аренды или удержан в качестве компенсации. Если вы засчитываете залог за последний месяц, оформите это документально и сформируйте чек на дату такого зачёта.

Типичные ошибки и штрафы

Регистрация после получения денег

Нельзя получить арендную плату, а затем зарегистрироваться и выписать чек задним числом. Доход, который не подпадает под НПД, нужно декларировать и облагать по правилам, действующим для обычного физического лица. Если денег ещё не было, зарегистрируйтесь до первой оплаты.

Нет чека или в нём неверная сумма

Чек нужен на каждый расчёт. За нарушение порядка передачи сведений о расчёте предусмотрен штраф 20% от суммы расчёта. При повторном нарушении в течение шести месяцев штраф может составить 100% суммы расчёта. После обнаружения ошибки аннулируйте неверный чек и сформируйте новый с корректными данными.

В чеке указан не тот плательщик

Если деньги переводит компания, а чек оформлен как доход от физического лица, ставка и сведения о плательщике будут неверными. Сохраняйте договор, банковскую выписку и переписку, чтобы было понятно, кто фактически арендовал помещение и за какой период внёс оплату.

Весь доход принимает один из супругов

Налоговый режим оформляет тот, кто получает деньги и выдаёт чек. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, заранее определите, кто заключает договор и на каком основании принимает платежи. При общей собственности пригодятся согласие, доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия.

Короткий календарь арендодателя

• До первой оплаты: зарегистрироваться на НПД и подписать договор.
• В день получения денег: проверить сумму и плательщика, затем подготовить чек в установленный срок.
• До 9-го числа следующего месяца: сформировать чек, если расчёт был переводом, наличными или электронными деньгами и чек ещё не создан.
• До 28-го числа следующего месяца: уплатить начисленный налог.
• До конца года: проверить общий доход, чтобы не превысить лимит НПД, и сохранить договоры, чеки и банковские выписки.

Перед регистрацией и при изменении условий аренды сверяйте актуальные правила в приложении «Мой налог» и на nalog.gov.ru. Лимиты, порядок расчёта и требования к отчётности могут меняться. Этот материал не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста: порядок может отличаться в зависимости от договора, состава собственников, вида платежей и конкретной ситуации.