Сравнивает две ипотечные программы по всей сумме переплаты: проценты по полному помесячному графику с льготными годами и пересчётом платежа, разовые комиссии и страховка от остатка каждый год. Показывает, какая программа дешевле, на сколько и с какого месяца.
Считается в вашем браузере — введённые данные никуда не отправляются.
Сумма кредита — стоимость жилья минус первоначальный взнос, одна для обеих программ. Каждая программа раскладывается в помесячный график: в льготные годы аннуитет по льготной ставке, затем банк пересчитывает платёж на остаток и оставшиеся месяцы по основной ставке. Проценты месяца — остаток × ставка / 12 с округлением до копеек.
Страховка — раз в год от остатка в начале года, комиссии — разово. Переплата — проценты, комиссии и страховка. Для каждого месяца считается, сколько стоило бы закрыть ипотеку в этот момент, и находится месяц, после которого выгодная программа уже не уступает.
Квартира за 8 000 000 ₽, взнос 1 600 000 ₽, кредит 6 400 000 ₽ на 25 лет, страховка 0,8 % от остатка в обеих программах. Первая: 9 % три года за комиссию 192 000 ₽, затем 17 %. Вторая: 15 % весь срок без комиссии.
Первая: платёж 53 708,57 ₽, с 37-го месяца — 89 521,64 ₽. Проценты 19 167 228,23 ₽, страховка 995 803,18 ₽, с комиссией переплата 20 355 031,41 ₽. Вторая: платёж 81 973,16 ₽ весь срок, проценты 18 191 946,27 ₽, страховка 993 072,45 ₽, переплата 19 185 018,72 ₽.
Вторая дешевле на 1 170 012,69 ₽, но только с 146-го месяца: к 145-му закрыть первую стоит 11 716 326,15 ₽, вторую — 11 723 119,34 ₽. Если продать квартиру в первые 12 лет, выгоднее первая.
Сильнее всего — ставка после льготы и длина льготного периода. Три льготных года из двадцати пяти почти не снижают переплату: большая часть процентов приходится на годы по основной ставке, а платёж после льготы выше, чем у программы с ровной ставкой.
Комиссия за снижение ставки окупается, только если ипотеку закроют рано. Страховка от остатка весит немного, но при разных тарифах в двух банках на длинном сроке даёт сотни тысяч рублей. Срок весит не меньше ставки: 6 400 000 ₽ под 15 % на 30 лет вместо 20 дают в 1,6 раза больше процентов.
Льготная ставка часто действует лишь первые годы, а за её снижение берут разовую комиссию. После льготы платёж пересчитывается по основной ставке и вырастает. В примере по умолчанию платёж первой программы — 53 708,57 ₽ три года, затем 89 521,64 ₽, и за 25 лет она дороже второй на 1 170 012,69 ₽.
Это месяц, начиная с которого выгодная по итогу программа остаётся дешевле до самого конца. До него дешевле закрыть другую. Сравниваются уплаченные к этому месяцу проценты, комиссии и страховка — тело долга у обеих программ одинаковое. В примере это 146-й месяц, двенадцатый год ипотеки.
Раз в год, в первый месяц каждого года ипотеки, от остатка долга на эту дату. Закон об ипотеке обязывает страховать заложенное жильё, а страхование жизни и титула банки обычно ставят условием ставки. Тариф вводится суммарный: чем меньше долг, тем дешевле полис.
Досрочные взносы уменьшают долг, и льготная программа с дорогим хвостом становится выгоднее: хвост гасится раньше. Если планируете закрыть ипотеку досрочно, смотрите на месяц перелома — он показывает, до какого срока выгоднее программа с низкими первыми годами.
ПСК учитывает те же проценты, комиссии и страховку, но выражена в процентах годовых и на длинном сроке плохо показывает цену льготы в рублях. Переплата в рублях и месяц перелома отвечают на вопрос прямее: сколько стоит каждая программа и когда одна обгоняет другую.
Да, срок задаётся для каждой программы отдельно. Помните, что короткий срок почти всегда даёт меньшую переплату при большем платеже. Калькулятор предупредит, если программа с меньшим платежом дороже по итогу.